Real Estate Finance (Imobiliário)

OPINIÃO DOS AGENTES

Jorge Bota

"Se em termos meramente económicos e "à priori" possa parecer que a aquisição de um escritórios em sistema de "leasing" será vantajoso, numa análise mais aprofundada e tendo em conta a questão financeira da operação e flexibilidade da gestão, hoje em dia tão preservada pelos decisores, levará à conclusão de que o arrendamento será a solução mais favorável para as empresas."

Pedro Seabra

"Mais do que vantagens ou desvantagens, gostaria de assinalar o facto do sucesso actual do leasing se dever á taxa de risco que os investidores institucionais ainda associam ao investimento em imóveis arrendados, originada numa má lei do arrendamento comercial, que mantém os preços dos imóveis relativamente baixos quando comparados com as rendas, e as rendas altas quando comparadas com o custo financeiro."

"A opção leasing imobiliário vs arrendamento deve ser analisada no contexto da política de cada empresa, no que toca ao imobiliário, i.e., se a empresa quer ter patrimónios imobiliários nos seus activos, ou não."

Pedro Rutkowski

"A opção pela via do arrendamento é a mais comum entre as maiores empresas, uma vez que assegura uma maior flexibilidade de gestão, permitindo concentrar os meios financeiros na actividade de base da empresa.
A opção pela aquisição dos espaços, com recurso ao Ieasing imobiliário, será eventualmente mais adequado à realidade de profissionais liberais e pequenas empresas, onde o património da empresa é identificado com uma pessoa singular".

(Quando as empresas equacionam a mudança de instalações, surge uma importante opção - a aquisição do imóvel ou o arrendamento comercial? Vale a pena assim descobrir as vantagens e desvantagens das duas alternativas. Henrique Carvalho e Silva, da MC Loc, apresenta as vantagens do leasing imobiliário, Pedro Gaivão, do fundo imobiliário Imovest, defende o arrendamento.

Manda a estratégia da empresa

A decisão de arrendar ou comprar o imóvel é em primeiro lugar "uma reflexão estratégica da empresa, no sentido de querer ou não afectar capital à aquisição do imóvel", esclarece Carvalho e Silva. Na realidade, antes de analisar a conjuntura do mercado imobiliário e condições financeiras, esta é uma decisão estratégica para a empresa, que deve reflectir se "esta em condições de afectar capital a um fim que não corresponde ao seu core business", considera Pedro Gaivão. A forma como a empresa encara o seu futuro de médio / longo prazo é uma questão relevante à discussão. "Com o arrendamento, a empresa maximiza a flexibilidade na utilização do espaço, uma vez que a transferencia de instalações passa a representar um custo muito reduzido...", refere Pedro Gaivão. Esta questão é desvalorizada por Carvalho e Silva, "no leasing imobiliário basta realizar uma cessão de posição contratual com a locadora, não existindo qualquer custo de transacção". A diferença é que se torna necessário encontrar o novo proprietário para o escritório devoluto. Os nossos interlocutores são unânimes quanto à oportunidade dos profissionais liberais optarem pela aquisição financiada por leasing imobiliário, uma vez que "esta em causa a constituição de um património pessoal", na opinião de Pedro Gaivão.

Contas bem feitas....

Uma vez ponderada a estratégia da empresa, chega a hora de fazer contas... Uma renda de leasing imobiliário incorpora a amortização de capital e o custo de financiamento, a uma taxa de juro "que nas actuais condições de mercado ronda os .4,3% a 6,3%", esclarece Carvalho e Silva.

No arrendamento, o encargo mensal reflecte em exclusivo um custo de oportunidade pela utilização do espaço, o que pode ser traduzido numa taxa de rentabilidade para o proprietário. Neste momento, a taxa de rentabilidade exigida por um fundo de investimento "ronda os 9% a 12%", adianta Pedro Gaivão.

Feitas as contas ao diferencial de taxa de rendimento incorporado e à amortização de capital, o valor da renda final por um mesmo espaço tende a aproximar-se, dificultando uma decisão evidente para o decisor.

Alguns argumentos de parte a parte ajudam a complicar a decisão. "Numa opção de arrendamento, a empresa paga uma renda eterna, actualizada anualmente de forma automática com indexação à inflação. No leasing, a empresa sabe que ao final de um contrato de 10 a 15 anos detém a propriedade integral do imóvel" São os argumentos do leasing imobiliário apresentados por Carvalho e Silva.

...e o efeito fiscal

Neste balanço de contas bem feitas, Pedro Gaivão contrapõem com a maior eficiência fiscal da opção pelo arrendamento. "Incluindo no custo de aquisição o valor da Sisa, que é integrado na prestação de leasing, e o custo anual da Contribuição Autárquica que é suportada pelo proprietário, então a comparação do arrendamento pelo leasing é claramente mais favorável a uma alternativa de arrendamento". Em tom de resposta á questão da actualização automática das rendas, Pedro Gaivão esclarece que "infelizmente para o proprietário, a realidade nem sempre e essa, uma vez que inquilinos obrigam muitas vezes a uma renegociação das rendas para um valor".

Pedro Gaivão (Imovest) e Carvalho e Silva (MC Loc) em confronto.